Meer duidelijkheid voor eigenaren, huurders en toezichthouders

De ‘split incentive’ (letterlijk: verdeeld motief) houdt investeringen in energiebesparende maatregelen in commercieel verhuurd vastgoed, zoals kantoorgebouwen, tegen. Vastgoedeigenaren en huurders ruziën over de verantwoordelijkheid en ondertussen weten toezichthouders niet wie aanspreekbaar is. De nieuwe Handreiking Split Incentive schept duidelijkheid voor met name kantoren en staat voor een nieuwe manier van denken: niet in maatregelen, maar in doelen. Eigenaren, huurders en toezichthouders moeten er samen uitkomen.

Selina Roskam, Kennismakelaar Duurzaam bouwen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

Volgens het Activiteitenbesluit moet de drijver van een inrichting ’ alle energiebesparende maatregelen doorvoeren die een terugverdientijd hebben van 5 jaar of minder. De scheiding tussen eigendom en gebruik van vastgoed maakt de verduurzaming echter ingewikkeld. Er is sprake van een split incentive: de eigenaar investeert in het gebouw, terwijl de huurder er via een lagere energierekening van profiteert. Voor de toezichthouder is het bovendien niet altijd duidelijk wie hij kan aanspreken op het nemen van de energiebesparende maatregelen.

In het Energieakkoord voor duurzame groei is afgesproken dat bedrijfsleven en overheden zich inzetten voor de realisatie van energiebesparende maatregelen, die zich in 5 jaar of minder terugverdienen. Hiervoor zijn erkende maatregelenlijsten gemaakt: wie deze doorvoert, voldoet aan de energiebesparingsplicht uit het Activiteitenbesluit. Een bedrijf mag ook kiezen voor andere maatregelen.

‘Het verduurzamen van vastgoed eindigt niet in 2023’

‘De split incentive is voor veel eigenaren en huurders van kantoren al jarenlang een excuus om niets te ondernemen op het gebied van energiebesparing’, zegt Selina Roskam, kennismakelaar Duurzaam bouwen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en lid van het Platform Duurzame Huisvesting, een samenwerkingsverband van branche-, kennis-, koepelorganisaties en overheid. Er moet een einde komen aan de laksheid, vindt ze. Roskam: ‘De split incentive moet voor eigenaren en huurders juist de aanleiding zijn om met elkaar aan tafel te zitten en er samen uit te komen. Dat is des te belangrijker nu door de klimaatdoelstellingen van het Rijk, het toezicht op het nemen van energiebesparende maatregelen wordt geïntensiveerd. Hierdoor moet de verduurzaming van gebouwen hoger op de agenda komen te staan van eigenaren en huurders.’

Cees Jonker van belangenorganisatie Vastgoed Belang wijst naar het Activiteitenbesluit: dat zorgt voor veel onduidelijkheid. ‘De eigenaren zijn in het verleden aangesproken op het nemen van energiebesparende maatregelen, terwijl hun kantoren leeg stonden. In zo’n geval is er geen sprake van energieverbruik en is er ook geen energie te besparen. Een ander probleem is het ontbreken van een goede definitie van de drijver van een inrichting: is dat de eigenaar of de huurder? Als de eigenaar ook de gebruiker is van een kantoorgebouw, is er geen discussie. Maar dat is niet geval bij een eigenaar-huurder situatie en al helemaal niet bij een gebouw met meerdere huurders. Bovendien bestond er lange tijd een misverstand over de erkende maatregelen. Volgens veel toezichthouders waren de maatregelen verplicht, maar de lijst is slechts een handreiking. Als een eigenaar een maatregel neemt die effectiever is, maar een langere terugverdientijd heeft, dan is deze ook toegestaan. Bij veel toezichthouders is dit lang niet helder geweest.’

Cees Jonker, Belangenorganisatie Vastgoed Belang

Knopen doorgehakt

Om duidelijkheid te scheppen voor eigenaren, huurders en toezichthouders heeft een werkgroep van het Platform Duurzame Huisvesting samen met stakeholders de Handreiking Split Incentive opgesteld. Die is bedoeld om alle partijen aan tafel te krijgen om het split incentive-knelpunt op te lossen. Onderdeel van de handreiking is een checklist voor toezichthouders om eigenaren en huurders aan te sporen om energiebesparende maatregelen te nemen. Ook voor eigenaren is een checklist gemaakt met daarin tips hoe zij hun vastgoed kunnen verduurzamen.

Een belangrijk onderdeel van de handreiking is de ‘kruisjeslijst’. Daarin is aangekruist wie verantwoordelijk is voor het nemen van de erkende maatregelen. Dit helpt toezichthouders om te bepalen wie zij moeten aanspreken. Volgens Jonker, voorzitter van de werkgroep Split Incentives die de handreiking heeft gemaakt, zijn er knopen doorgehakt. ‘Energiebesparende maatregelen aan het gebouw en de buitenkant van het gebouw zijn voor rekening van de eigenaar. Alles wat binnen moet gebeuren – zoals het verlagen van het aantal uur dat de binnenverlichting brandt – is de verantwoordelijkheid van de huurder. Dit geldt voor gebouwen met één huurder en gebouwen met meerdere huurders. De eigenaar mag vervolgens de genomen maatregelen in de huur verrekenen. Overigens: de kruisjeslijst geeft een algemene verdeling tussen huurders en verhuurders. Zij kunnen hier in onderling overleg van afwijken.’

Het komt regelmatig voor dat de eigenaar van een kantoor een gemachtigde, bijvoorbeeld een vastgoedmanager of een beheerder, heeft aangesteld. Deze ‘verhuurder’ opereert in zo’n geval als eigenaar en is volgens de handreiking dan ook verantwoordelijk voor de erkende maatregelen op de kruisjeslijst.

Doelen stellen

De eigenaar is volgens de kruisjeslijst verantwoordelijk voor het gros van de erkende maatregelen. De moeilijkheid is echter dat het soms lastig te achterhalen is wie de eigenaar van een gebouw is, bijvoorbeeld als het gaat om een buitenlandse belegger. Volgens de handreiking kan de toezichthouder in dat geval ook de beheerder van het gebouw aanspreken. ‘Die is de spin in het web’, zegt Jonker. ‘In de werkgroep bespraken wij een keer de aanpak van Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied. Hun toezichthouders gaan een pand binnen en vragen bij de receptie: wie gaat hier over het gebouw? Vaak krijgen zij dan al heel snel de beheerder te pakken. De beheerder weet welke maatregelen er in het kader van het Activiteitenbesluit getroffen moeten worden en waarvoor de eigenaar dus verantwoordelijk is. De beheerder kan de eigenaar bovendien aanspreken op de financiering ervan. Wil de eigenaar niet meewerken, dan kan de toezichthouder altijd nog dreigen met een bestuurlijke boete.’

Als de toezichthouder eenmaal om tafel zit met de beheerder, en eventueel de eigenaar, dan kan hij volgens de handreiking het beste vragen naar een plan – bijvoorbeeld een meerjarenonderhoudsplan – waaruit blijkt wat er gedaan wordt om het gebouw te verduurzamen. De toezichthouder heeft hiermee een concreet document dat hij periodiek kan controleren.

Ontbreekt zo’n plan, dan is het volgens Jonker belangrijk dat de toezichthouder niet meteen terugvalt op de erkende maatregelen, maar samen met de beheerder en de eigenaar ‘duurzaamheidsdoelen’ formuleert. ‘Het naleven en handhaven van het Activiteitenbesluit vraagt om een andere manier van denken. Niet in individuele maatregelen, maar in doelen’, stelt Jonker. Zo’n doel kan volgens hem zijn het verplichte energielabel C voor kantoren in 2023, maar dat is onverstandig. Jonker: ‘Het verduurzamen van vastgoed eindigt niet in 2023. Een eigenaar doet er daarom goed aan om niet label C als einddoelstelling te hebben, maar om bijvoorbeeld te gaan voor een energielabel A in 2030. De toezichthouder kan vervolgens samen met de beheerder en de eigenaar kijken welke maatregelen nodig zijn om de duurzaamheidsdoelen te halen. De nadruk in het toezicht ligt dan niet zozeer op het controleren, maar op het samen met de beheerder en de eigenaar komen tot een ambitie die verder reikt dan energielabel C en hen daarvoor een plan te laten opstellen. Daarin moet ook de huurder zijn rol nemen. In de kruisjeslijst staat voor welke erkende maatregelen hij verantwoordelijk is.

‘De split incentive moet voor eigenaren en huurders de aanleiding zijn om er samen uit te komen’

Meer begrip

De handreiking geeft zo aan toezichthouders, eigenaars en huurders verschillende handvatten voor het nemen van de energiebesparende maatregelen. Er is echter één maar: de handvatten zijn niet gebaseerd op wetgeving. Volgens Roskam heeft de handreiking genoeg status. ‘Het is heel belangrijk dat een belangenorganisatie als Vastgoed Belang achter de handreiking staat. Dat is een belangrijk signaal. Bovendien laat de handreiking duidelijk zien welke kant het in Nederland opgaat, namelijk naar een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. Iedereen die zich met energiebesparing in de utiliteitsbouw bezighoudt – eigenaren, huurders en toezichthouders – zou dat voor ogen moeten houden.’

Volgens Jonker gaan eigenaren en toezichthouders dankzij de handreiking al meer in gesprek met de elkaar. ‘Een van onze leden heeft de ambitie om al zijn vastgoed eind 2019 tenminste op energielabel A te hebben. De toezichthouder weet dit en heeft met de eigenaar afgesproken dat hij over een jaar terugkomt om te kijken hoe de plannen vorderen. Je merkt in zo’n geval dat er al meer begrip is voor elkaar. Dat is ook onze bedoeling geweest: eigenaren, huurders en toezichthouders moeten samen tot ambities en oplossingen komen.’